De actuele wetgevingsstand bepaalt het scenario

Op 3 november 2026 is de novelle uitbreiding vermogenswinstbelasting box 3 bij de Tweede Kamer ingediend. Het oorspronkelijke wetsvoorstel ligt bij de Eerste Kamer. In de kabinetsreactie van 3 november, gepubliceerd met het advies van de Raad van State, stelt het kabinet nu invoering per 1 januari 2029 voor. Dit is een voorgestelde datum, geen reeds ingevoerde wettelijke regeling.

De Raad van State had juist kritiek op de uitvoerbaarheid en zorgvuldigheid en adviseerde een andere route. Maak daarom onderscheid tussen het advies, de kabinetsreactie en het parlementaire besluit. Een oudere presentatie die 2028 noemt, is geen voldoende basis om nu een onomkeerbare overdracht te plannen.

Begin bij de huidige fiscale afbakening

Een vergelijking begint niet met een nieuw tarief maar met het bezit. Welke onderdelen vallen in box 1, box 2 of box 3? Welke grond is vrijgesteld en welke gebouwen zijn belast? Welke rechten rusten op die onderdelen? Zonder die uitgangspunten wordt dezelfde waarde in verschillende scenario’s al snel anders afgebakend.

Zet vervolgens naast ieder scenario het belastingjaar en de gebruikte rechtsbron. Maak duidelijk welke uitkomst een toepassing van de huidige regels is en welke uitkomst slechts een berekening onder een toekomstvoorstel is. Een wetsvoorstel mag niet ongemerkt de uitgangspositie van een aangifte vervangen.

Huidig tegenbewijs is geen toekomstig stelsel

De huidige uitleg van de Belastingdienst over werkelijk rendement betrekt inkomsten en waardeveranderingen in de berekening. Onderhoudskosten zijn daarbij niet algemeen aftrekbaar. De uitleg noemt onder meer een eigen behandeling van schuldrente en bepaalde investeringen. Ook eigen gebruik van onroerende zaken vraagt vanaf 2026 aandacht.

Een berekening waarin iemand de voorgestelde toekomstige kostenaftrek alvast combineert met gunstige onderdelen van het huidige regime, kan daarom misleiden. Bouw de modellen afzonderlijk op. Werk per model uit welke inkomsten, waardeveranderingen en aftrekposten daadwerkelijk mogen worden meegenomen.

Een heffingsmoment kan verschuiven zonder vrijstelling

In de voorgestelde vermogenswinstsystematiek voor onroerende zaken worden reguliere opbrengsten en waardeontwikkeling niet op hetzelfde moment behandeld. Een heffing bij realisatie kan de jaarlijkse behoefte aan geld veranderen. Dat maakt het tijdstip van betalen een belangrijk onderdeel van de vergelijking.

Een zuiver tijdsvoorbeeld: als hetzelfde nominale bedrag in het ene scenario eerder en in het andere scenario later wordt betaald, blijft in het tweede scenario tijdelijk meer geld beschikbaar. Dat is op zichzelf nog geen lagere totale belasting. In een werkelijke vergelijking kunnen ook grondslag, kostenaftrek en overgangsregels verschillen. Het voorbeeld verklaart uitsluitend waarom kasruimte en definitieve besparing andere grootheden zijn.

Maak ook de volgende overdracht financierbaar

Een landgoed kan veel vermogen bevatten en weinig beschikbaar geld opleveren. Leg daarom naast de jaarlijkse kasstromen ook verkoop, schenking, overlijden en herstructurering op de tijdlijn. Noteer welke toekomstige verplichting per scenario kan ontstaan en uit welke middelen deze zou worden betaald.

Een familiewens om bezit te behouden kan anders uitwerken dan een geplande verkoop. Bespreek daarom vooraf wie de inkomsten ontvangt, wie het beheer betaalt en bij wie een mogelijke toekomstige last terechtkomt. De juridische en fiscale voorwaarden moeten afzonderlijk worden bevestigd.

Raedstate verbindt die vragen met de samenstelling van uw landgoed en de gewenste opvolging. Het doel is een vergelijking waarin de jaarlijkse ruimte én de mogelijke latere verplichtingen zichtbaar blijven, met voldoende ruimte om aanpassingen in de wetgeving te verwerken.

Veelgestelde vragen

Gaat het nieuwe stelsel al zeker in 2029 in?

Nee. De kabinetsreactie van 3 november 2026 stelt 2029 voor. De behandeling van het wetsvoorstel en de novelle moet worden gevolgd. Een voorgestelde ingangsdatum is geen geldend recht.

Betekent uitstel van belasting dat mijn landgoed belastingvrij wordt?

Nee. Uitstel verandert het betaalmoment. Of een voordeel is vrijgesteld, volgt uit een afzonderlijke wettelijke regeling en de feiten van uw bezit.

Kan ik onderhoudskosten nu al volgens het toekomstvoorstel aftrekken?

Voor een huidige aangifte gelden de huidige regels. De Belastingdienst licht toe dat onderhoudskosten bij het doorgeven van werkelijk rendement niet algemeen aftrekbaar zijn. Een toekomstvoorstel kan dat niet vervangen.